房企分化持续 “多米诺骨牌效应”显现

2019年01月07日 09:07
来源:中国经营报
“没有规模就没有江湖地位,没有江湖地位就没有话语权”,这是房地产行业奉行的规则。房地产进入下半场,增量天花板若隐若现,要不要加杠杆做大规模成为困扰多家房企的难题。
2018年即将收尾时,上市8年的中弘股份被深交所摘牌,正式告别资本市场,压倒它的是超过百亿的逾期债务。
随着行业政策调控持续深入,融资渠道收紧,房企在加杠杆追求规模竞争的游戏中渐趋理性,行业集中度大幅提升,市场竞争格局已基本确立,资源进一步向龙头房企聚集,而由此引发中小房企陷入融资难、融资成本高的困境,同时规模房企进行多元转型,寻求新的业绩增长点,犹如多米诺骨牌被推倒。
行业集中度大幅提升
刚刚过去的一年,在市场下滑、行业规模增速放缓的情况下,规模房企继续保持领跑的态势,全年累计销售增速仍保持了较高水平。
研究机构统计的数据显示,2018年千亿房企总数达29家,较2017年新增13家,规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力,市场份额越来越高,行业集中度加剧。其中碧桂园、万科、恒大以超过5000亿元的规模遥遥领先,形成第一梯队龙头企业。
恒大集团总裁夏海钧在2018年中期业绩发布会上称,房地产未来一定是“大鱼吃小鱼”。随着国内房地产市场日趋成熟,成交量趋于稳定,集中度的提升愈发明显,前十大地产商在不断蚕食小地产商的份额。“2017年年底,前十的地产商在全国销售占有率24%,2018年上半年已经到了30%,前三大占了15%。我们认为未来3~5年,集中度会到40%左右。”
龙头企业加速奔跑,中型房企拼命狂追,集中度持续快速提升。“两年之后,中国的房地产企业至少会减少三分之一。”有业内人士预测,这两年,规模房企将更加集中化,未来中小房企要么下沉到四五六线城市,要么就是在一二线城市的边缘位置,或者在当地城市里发挥他们当地的资源优势,跟全国性房企进行合作,然后为大企业提供前期拿地资源等支持。
一位行业前十强房企高管分析道,随着行业集中度提升,购房者因为对中小房企资金链短缺问题心有余悸,更倾向于选择规模大的品牌房企;对地方政府而言,规模大的品牌房企能带来土地溢价、产品规范和品质提升;另外供应商、金融机构也会更倾向于选择大房企,这是一系列连锁反应。
“最近有一位行业排名在70~80左右的高管来找我,他说能不能到我们公司来。为什么会跳槽呢?就是原来的平台不进则退,他浑身的本事发挥不出来,就会跳槽。未来人才流动的速度还会进一步加快。”该高管说。
中小房企融资难
在一个相互联系的系统中,一个很小的初始能量就可能产生一系列的连锁反应,人们把这种现象称为“多米诺骨牌效应”。
行业老大哥万科在2018年9月底举行的秋季例会上,高调喊出“活下去”,一时间,引爆行业悲观情绪。在此之前,万科董事会主席郁亮在内部强调:“如果6300亿元回款目标未达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”
如何“活下去”?在同策研究院总监张宏伟看来,刚刚过去的2018年,房地产市场集中度大幅提升后,行业竞争格局已基本确立。“这种变化背后,身在其中的企业就面临一系列问题,谁的融资能力比较强,谁的抗风险能力比较强,谁的规模比较大,市场份额比较高,它就能在现阶段的市场生存下去。”
随着政策调控持续深入,央行加强房地产金融宏观审慎管理,银保监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。业内人士认为,监管层加强对房地产资金的监管、银行暂??⒋褪谴蛟诜科笊砩系囊患侵厝?,房企融资压力凸显。但相对龙头房企而言,中小房企顶着更大的压力。
上述行业前十强房企高管分析称,央行对金融机构房贷审慎管理之后,限定给房地产企业的贷款总额度后,就导致中小房企没钱了。“每家银行不太一样,总体而言限定额大概是在20%左右。中小房企更多,多的人叫得更响,所以大家都说房企没钱了,但其实是中小房企没钱了。”
正如百强房企银亿股份(3.080, 0.06, 1.99%)日前发布公告称,因短期内资金周转困难,致使2.99亿元公司债未能如期偿付。中弘股份则是更极端的例子,因股价连续20个交易日低于面值,让其成为A股史上首个退市的上市房地产公司,压倒中弘股份的便是超过百亿的逾期债务。
在行业融资环境收紧、融资渠道受限的背景下,融资成本也在不断上升??硕鹧芯恐行氖菹允?,2018年11月房企境内外发债综合成本达到8.54%,已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平。尤其是境外发债融资,房企境外发债平均融资成本11.47%,较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。2018年1~11月,房企平均融资成本6.32%,较前10月的6.06%显着上升,超过2017年全年平均值。
有房企内部人士表示,现在13%是行业内一个基本融资成本,甚至还有18%、19%等更高的,部分房企正迎来融资“寒冬”。与此同时,部分房企资产负债表也正承受更大压力。
以某房企的发债状况为例,有媒体统计到,2018年以来,该企业共在上交所共提交了8次发债申请,其中仅有3次获批,1次终止,其余4次尚处在“已反馈”或者“已回复交易所意见”阶段。此外,2018年2月9日,该企业取消发行10亿元中期票据,5月23日再次取消了10亿元超短期融资发行计划。
在这样的背景之下,裁员也开始在地产圈弥漫。
业务布局多元化
行业集中度加剧,融资渠道收紧让很多房地产商对“地产”的态度开始变得讳莫如深,部分企业甚至不愿再提及“房地产”“地产”,甚至“置业”等字眼。
有多家房企进行了企业或分公司的名称变更,纷纷打出“去地产化”口号,谋求多元业务布局。根据不完全统计数据,2018年已有18家房企去掉了公司名称里的“地产”二字。
“所谓去地产化就是有一些多元化业务。房企有一定规模、有一定能力后,再去进行多元化布局,也是在市场集中度比较高的情况下,企业转型策略的表现。”张宏伟认为。
转型升级浪潮中,凭借巨大的存量市场空间和政策红利,长租公寓业务备受青睐,吸引了诸如融创、保利、龙湖、华润置地等多家标杆房企入局。不过,2018年下半年以来,多家长租公寓运营商被爆资金链断裂,行业盈利难题仍待破解。
据贝壳研究院院长杨现领介绍,目前长租公寓市场参与者主要包括三类:一是有中介基因的运营机构,这类机构的优势是运营时间长,离房源近,房源获取以分散式为主;二是房地产开发商,房源以集中式为主,目前头部房企基本全部都已进入长租公寓这个赛道;三是具有酒店运营背景的企业,核心优势是运营能力。
“2018年由于租金贷受限制,资金端被抽血,整个市场由过去跑马圈地状态快速进入整合洗牌阶段。”杨现领表示。
除继续在长租公寓、产业地产、养老地产等领域深入拓展之外,多家房企已将目光投向全新的领域。
据了解,2018年以来,房地产行业包括第一梯队的碧桂园、恒大和万科,也都纷纷砸下重金向机器人(13.770, 0.48, 3.61%)、汽车、物流等新的产业进行拓展;龙湖、保利等第二梯队的房企也纷纷更名去地产化,“去地产化”俨然成为一种行业风潮,吸引着越来越多的房企加入其中。
但各大房企进军不同领域却折戟而归的现象也屡见不鲜,如FF争夺战、万通跨界造车失手等,寻找新的突破口并非易事。
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