房企多元化荆棘路:共同选择就一定正确吗?

2019年03月06日 14:11
来源:中新经纬
横盘时代,房企多元化转型早已不是新名词,但新赛道的开辟并没有想象中容易。
近日,万科董事会主席郁亮在万科的一份内部讲话曝光。他直言:“到今天为止,坦率而言,似乎没有什么特别成功的转型案例。”而2019年,万科要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,保证万科活下去、活得好、活得久。
虽然“多元化”已成为很多房企增厚“安全垫”的不二选择,但在实际操作层面,至今仍未看到转型成功的案例,更有许多公司在尝试中折戟。传统业务与新增长点如何平衡?多元化荆棘路如何成为房企的救命稻草?
进退之间
早在2010年前后,就有房企提出多元化转型。新赛道的开辟,一方面缘于地产开发天花板的约束,开发商纷纷向外看;另一方面,社会需求的变化,促使开发商紧追趋势扩充业务,寻找增量空间。
行业行至拐点时,头部房企的嗅觉往往是最敏锐的。
2012年,万科便提出地产行业已经进入白银时代,随即开始战略转型,重新定位为“城市配套服务商”。在2017年年报中,万科提出升级为“城乡建设与生活服务商”。截至2018年9月,其转型业务集中于长租公寓、物流地产、商业运营、教育、养老等。
谈到发展多元化业务的初衷,郁亮称,这与万科的工作原则有关——不赚最后一个铜板。“我们去很多地方是能赚到钱的,但赚到这个钱之后要能够有第二笔钱可以赚。”他说,万科是在别人贪婪时没有那么贪婪而已。
其他地产大佬在多元化布局上同样动作频频。在“房住不炒”大趋势下,房产市场预期发生改变,开发商情绪亦回归理性。碧桂园早在2018年中期便提出“提质控速”,主动切换新赛道,寻求新的市场机遇。
2019年1月21日,碧桂园董事局主席杨国强再次强调,碧桂园将做强主业,转型升级,向高科技大型综合企业阔步迈进。与此同时,公司网站的“公司简介”内容更新,明确指出“碧桂园是为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。
“去年我们农业公司和机器人公司的框架已经搭起来了,发展的思路也有了,接下来期待他们的精彩表现。未来我们是三个重点,地产、农业、机器人。”杨国强表示。
多元化布局看似热闹,然而,郁亮讲话为市场注入一针“镇静剂”。“若干年前,包括万科在内,很多同行都尝试转型,但是行业转型是非常不容易的。”他说,到今天为止,坦率而言,似乎没有什么特别成功的转型案例。
如今,行业集中度进一步上升,头部企业间竞争激烈。当下中国TOP3包括万科在内的发展商共获得13%的市场份额,超过1/8;TOP10的发展商是28%的市场份额,超过1/4;TOP20的市场份额为39%,TOP30为54%,TOP50为64%。
在这种情况下,郁亮认为,基本盘是指保证万科“活下去”的关键,脱离基本盘将失去“活下去”的根基。而对于多元化,他说:“那些耗了三年还没有带来收入的新业务,未来会进入死亡名单,以避免成为公司的无底洞。”
赛道折戟
多元化布局看似打得火热,但拓展之路则布满荆棘。实际上,房企跨界“流产”的案例早已频频发生。
以融创为例,此前,因看好大屏运营和内容领域的发展前景,孙宏斌在乐视网陷入资金链?;?,携150亿元资金入股乐视网、乐视致新和乐视影业三家公司。
然而,此番动作给融创带来的是165.5亿元亏损。孙宏斌融创中国董事局主席直言,乐视是一笔失败的投资,并将其视作融创转型的代价。孙宏斌更在去年半年报发布会上说,融创中国已停止多元化发展。
此外,去年7月30日,万通地产曾宣布,拟收购星恒电源合计78.284%股权,交易总价款为31.7亿元。然而,该收购计划流产。12月17日,星恒电源公告称,万通地产决定终止收购锂电池企业星恒电源的78.28%股份。
此番终止收购,使得房企跨界玩车受挫案例又添一宗。2018年以来,房企频频加码整车制造、新能源电池等汽车产业,但受挫案例也接连出现,恒大与FF高调合作后,因资金问题与其对簿公堂?;男腋J悼厝送跷难б餐顺鱿喙匦履茉吹绯刂圃炝煊?。
业内人士指出,地产可以通过土地资源实现相对垄断,实现快速周转,获得巨额利润。汽车行业则利润更加稀薄,投资回报周期长。汽车寡头们在造车、汽车产业链、营销、品牌、研发积累等,不是新军们短期内可以积累的。
而以教育产业为例,房企转型同样面临诸多难点。首先,投资回报周期长,多数已小成气候的房企旗下的教育品牌都已运营十几年,如碧桂园、万科都是90年代开始涉足教育领域。
由于投入周期长,需要较强财力支持。以K12为例,建设成本在3000~9000元/平方米,占比15%~20%,教师工资占比40%~60%,位于浙江某项目55万平方米,投资30亿,财务成本3亿~5亿,投资回报率只有4%,回报周期22~25年。
此外,异地复制扩张慢。几家以K12教育为主的上市教育集团,基本为区域型公司,向外地扩张均有一定难度。同时,资源稀缺、政策变动都是房企开拓教育产业的风险因素。
除去教育,医疗产业需要不可复制的医疗资源,文旅产业需要独占的IP,这都决定了房企进军多产业应循序渐进,而无法大干快上。同时,产业版图大不一定就天然占据先机,在所有产业资源消化的当下,运营得当才是真的竞争力。
回归核心
迷雾重重的多元化之路,房企到底应该如何选择?如何合理定位自身战略布局?目前为止,房企多元化业务拓展大致涉及19个方向,主要可以切分为四大板块:地产开发+、地产上下游、存量管理以及其他业务。
房企参与地产开发+板块业务主要是以地产开发为基础,通过调整地产开发内容来实现不同的开发目的。该板块业务主要分为五大方向:养老地产、文旅地产、特色小镇、教育地产和物流地产。其中文旅地产模式目前最为成熟,形成了“以IP为核心打造场景”的产业发展雏形。
一位业内人士告诉第一财经,房企真正的多元化,是在实力基础上进行业务再造和升级,否则产业只是沦为延续地产开发业务的手段而已。对于房企来说,在规模、资源、实力之上进行及早试验,也应更加慎重和保持谦虚心态。
在近日举办的第十届地产中国论坛暨2018中国房地产年度红榜颁奖典礼上,亿翰股份董事、亿翰智库首席研究员张化东认为,企业的发展与创新之本来源于“规模优先,回归核心”,回归核心之后,才能由此出发,向外扩张。
“为什么回归核心?”张化东认为,“大家都说万达去地产化去得最坚决,但是我重新审视了万达。很多人认为万达的核心是商业,但是万达住宅比万达开发广场开发的面积还要大3~5倍,给万达广场提供了巨大的现金流。”
鸿坤地产集团品牌及市场营销部总经理张羽晴同样表示,进行多元化的前提是有规模与资金的支持,而多元化背后的逻辑,则是企业由地产销售所获得的收入,转向通过后端运营获得收入。“企业在进行多元化时,要思考自身的特点与对应的路径。”
未来,企业之间业务交错更加复杂,合作大于竞争。房企虽纷纷携重金进入,但对于新领域,借助外力或可成为稳定发展的“聪明一招”。在具体操作方式上,无论是收购IP还是嫁接资源,通过合作开辟新赛道都是最快的途径之一。
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