百强房企新增货值占比接近五成 年初房企投资更趋稳健

2019年03月07日 10:14
来源:北京商报
伴随着地产行业调控的深入,房企在新增土地储备方面开始显得日趋谨慎与稳健。今年1-2月,开发商迈入新增货值百强门槛为22.7亿元,比上月提升了7亿元,共有24家企业新增货值超过100亿元。进入2月,部分之前未拿地企业也开始谨慎投入土地市场。
业内人士分析,受资金等因素影响,年初部分房企今年拿地预算尚未批复,在土地市场上显得略微保守。包括融创、万科、绿地在内的另一些房企则已开始积极增储,要么拿地、要么并购,截至目前这些企业在扩储扩张上已斥资百亿。随着大部分房企进入状态,未来土地市场热度会进一步提升,竞争也会加剧。
头部房企拿地占半数
从行业集中度来看,销售排名前十的房企新增货值几乎占到百强房企的一半,且新增货值集中度较上月提高两个百分点。
据克而瑞研究中心发布的《2019年1-2月中国房地产企业新增货值TOP 100》显示,2019年1-2月新增货值百强门槛为22.7亿元,比上月提升了7亿元,共有24家企业新增货值超过100亿元,部分在1月未拿地的房企也开始在土地市场寻找机会。
从集中度来看,销售TOP 10货值几乎在百强房企新增货值中占比达47%,接近一半,且新增货值集中度较上月提高两个百分点。融创、万科、绿地分别以938.8亿元、681.6亿元和641.3亿元的新增货值占据三强席位,其中融创连续两个月蝉联货值榜首位,截至目前,已在多个二线城市积极扩张,显示出年内冲击销售业绩三甲的势头。
值得注意的是,排名前十的房企新增货值的断层现象较为明显。其他前十房企与新增货值三强比存在不小距离,如第四位据第三位有接近200亿元差距。前十以外的房企新增货值的差距则相对较小,这也显示在房企规模战中,中小房企之间的竞争往往更为激烈。 
分析显示,受销售增速放缓影响,房企在融资偏紧的情况下投资力度较弱。1-2月百强房企拿地销售比整体仅为0.33,较2018年有所下滑,房企拿地态度依然趋于谨慎。今年前两个月,有近三成销售百强企业还未有拿地记录。这些企业主要是集中在销售50强以后,这也显示中小房企的生存环境不容乐观。
分梯队来看,除了TOP 11-20以外,其他梯队拿地销售比均大幅下滑。业内人士分析指出,第二梯队企业对规模增长最为渴望,1-2月拿地销售比高达0.46,远高于行业平均值,华润、阳光城等拿地销售比较为靠前,显示出更为积极的姿态。
谁在积极拿地
中原地产首席分析师张大伟表示,楼市逐渐进入平稳,部分城市出现下调,大部分城市去化速度放缓,龙头企业拿地节奏也出现明显分化。其中,部分房企去杠杆意图明显,加上融资难等困扰,拿地速度则有明显放缓,但依然有部分企业拿地积极。
他进一步分析,一方面近来融资渠道略显宽松,部分企业的资金压力在最近有所缓解。同时,2018年房地产行业销售规模依然刷新历史纪录,资金回笼给企业扩充土储带来可能。
易居智库市场研究总监严跃进认为,多数房企投资拿地仍然趋于谨慎,百强拿地销售比处于低位。但这样低迷的局面有望在未来得以改善,当下一二线城市土地供应明显增加,而不少土地都以低溢价率甚至是底价成交,这也给房企逆市抄底扩充土地带来新的机遇。
统计显示,2月三四线新增土储建面占比降至46%以上,环比减少了6个百分点,一二线新增土储建面占比分别上涨1个、5个百分点,二线城市的占比再次超过三四线城市。从城市上来看,一些市场调整到位的核心一二线城市,土地市场有转暖的迹象。其中,苏州节后土地首拍,参拍房企数量明显增多,多宗地高溢价出让,最终7宗地成交近百亿元。预计未来会有更多房企在土地扩充上会战略性地重新聚焦二线城市。
实际上,除了排名三甲房企拿地规模较大,当前还有两类房企扩充土地储备较为积极。一是以绿地、华润、首开等为代表的国有企业。1-2月,这些国企的投资主要分布在优质的一二线城市。凭借较低的资金成本,国有企业在当下已显示出优势。此外,部分急于扩张的房企拿地相对积极,这些企业特点为拿地销售比远高于行业0.3的平均值,且货值基本排在50名之前,例如中骏、禹洲1-2月拿地销售比均高于1.5。 
房企并购加码
“虽然当下土地市场有所回暖,但从今年整体情况来看,土地市场供应的大部分土地都有配套、限价、限售等出让政策限制。”张大伟表示,很多企业可能会避在公开土地市场上高成本拿地,绕道并购市场。
克而瑞研究中心披露的数据显示,万科在1-2月合计拿地金额252亿元,但新增货值则超过了681.6亿元,直接拿地仅占新增总货值的不到四成。此外,融创前两个月拿地260.5亿元,占新增总货值938.8亿元还不到三成。
并购领域内,今年1月,华润置地以总额138亿元先后收购了北京、上海、汕尾、长春、兰州、宜宾、沈阳、无锡等地8幅地块;融创以125.53亿元收购武汉中央商务区持有的上海泛海建设公司100%股权。被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益;2月,绿地以收并购方式斥资121亿元获取原由中民投持有的上海董家渡项目。
诸葛找房首席分析师陈雷分析,收购拿地相比竞标拿地的流程更简便,受让方拥有更多话语权,通常价格比较低,而且还可规避当前竞标拿地配建面积等诸多限制。
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